德国住房制度–合作互助打造“福利产业”

新加坡住房供应体系:阶梯化供应,保障多群体需求。

   
德国房价长期保持稳定性,源于二战后建立起来的完善住房制度,政府高度重视住房保障体系建设,包括住房补贴制度、储蓄制度、税收优惠等政策的推行保障了居民的基本住房需求。租赁住房体系在整个德国住房市场中扮演着极为重要的角色,超过一半以上的德国人口通过租房解决住房问题,德国稳定的房租以及对租房者的全面保护使得居民不会仅依赖购买住房来满足住房需求。德国实行多元化的供应体系,政府通过立法、税收、贷款等政策手段支持住房供给,并对其进行严格的管理和监督,同时住房合作社制度将租房的灵活性与住房所有权的安全性相结合,成为德国公共住房独具特色的关键组成形式。住房金融体系则实行“先存后贷”和“固定利率”的合同住房储蓄模式,旨在通过共同储蓄保障居民购房贷款。此外,德国通过严厉的惩罚机制以及税收政策抑制了房地产投资套利行为。

   
自1964年建国总理李光耀提出“居者有其屋”计划以来,新加坡统计局数据显示,16年新加坡住房自有率高达90.9%,居住在组屋中的人口占比82%。从供应体系来看,新加坡呈现政府和市场的双轨制供应体系,政府作为组屋的供给方,提供针对不同收入群体的1居室-5居室组屋,私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅,结合形成“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应特色。存量结构方面,新加坡统计局公布的16年住房总存量为126.4万套,其中组屋101.2万套(占比80%),私人住宅存量24.9万套(占比19.7%)。

    新加坡住房制度–居者有其屋的成功典范

    组屋发展的关键要素:土地制度和资金支持。

   
新加坡通过成立建屋发展局,以强有力的介入实现公共住房的有效供给,统一为中低收入者提供保障性住房–组屋政策。新加坡政府通过该种非市场化成交机制促进长期房价平稳,2016年居民住房自有率已达到90.9%,在国际上处于领先水平。供给层面,政府提供公共组屋及私人住宅多种供应类型以满足不同阶层需求,其中仅新加坡公民才有资格向政府申请购买新组屋,永久居民只能从组屋转售市场中购买二手组屋,私人住宅则主要针对高收入人群及外国人。金融支持方面,新加坡中央公积金制度不仅支撑了新加坡公共组屋规划建设,还为新加坡人购房提供了资金来源,是一种集中管理和强制性管理程度都很高的社会保障制度。此外,建屋发展局为符合条件的新加坡公民提供长期低息优惠贷款进一步保障了购房资金来源。新加坡建屋发展局与中央公积金局支撑了新加坡公共组屋规划,同时扮演着组屋开发商和贷款提供者的角色,依靠政府的强执行力以及公平的分配体系,使得新加坡成为一个“居者有其屋”的国家。

    土地制度、公积金制度的制定是1964年
“居者有其屋”成功实施的主要推动力量。土地支持方面,尽管目前建屋发展局获取土地已演变成以市值为主要依据,但初期的土地征用制度(尤其是1966-1973年)保障政府以廉价成本获取大量土地,为“居者有其屋”成功实施奠定坚实基础。资金支持方面,强制储蓄的中央公积金制度为建屋发展局组屋建造提供间接资金支持,同时可用于支付购房首付、房贷,为需求端购买组屋也提供了资金支撑。

    如何从国际经验来看待我国长效机制的可能性

    政府的强调控性:保障市场量、价相对平稳。

   
德国和新加坡的住房体系取得独特成效有其特定的历史契机,完全照搬并不现实,而通过理解这两个国家模式的优势,取其精华,推进适合国家特色的模式仍然是可以期待的。我国从2013年开始首次在政府工作报告中提到“长效机制”,至今以来相关的规划和内容也在不断完善,我们结合新加坡和德国的模式,分别针对住房供给、保障和金融体系,对我国长效机制进行展望。住房供给体系:供给类型多元、价格可控以及规模持续;住房保障体系:购租并举,并提供财富增值的空间;住房金融体系:住房金融机构的专业化和住房租赁REITs的推进。

   
作为组屋的唯一供给和定价主体,政府在组屋建造、分配、定价等环节都具有强调控性。在量的方面,购买模式以“先预定后建设”为主,配合“已建成/建设中待预订”为辅,依需定量,匹配供需。除此之外,政府采取调节公积金纳费率间接调控组屋建造的资金来源,调控市场供给。在价的方面,组屋在政府强调控的指导下,定价水平较低,根据Squarefoot
Research
数据,16年组屋均价为424新元/平方英尺,约为私宅均价的三分之一,2-5居室组屋的售价约为对应申购家庭年收入中位数的3-5倍;同时与私宅相比,组屋市场价格波动也更为平稳。

10bet体育,    从申购到转售环节制度设计:保障刚需,抑制投机。

   
组屋在申购(租)、分配、持有、转售、转租等的政策制定都以“保障刚需、抑制投机”
为核心要点。在申购和分配环节,组屋覆盖广,公积金补贴力度较大,保障市场多层次、多群体的刚性需求,同时针对中低收入群体定向补贴,对特殊家庭优先分配,优先保障中低阶层人群需求;在持有环节,保障自住性需求,提高非自住房屋税率,在转售和转租环节,通过税收、转售时间、转售对象等限制提供了“抑制投机”的资产变现机制。

    风险提示。

    长效机制推进不及预期,法律政策建立存在不确定性。

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